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Investire nell’immobiliare a Miami

Oggi parliamo con Mirko Bisazza, giovane e intraprendente milanese, da qualche anno trasferitosi a Miami dove ha intrapreso una brillante carriera nel mondo dell'immobiliare. Con lui parliamo di questo mercato in una delle città più effervescenti d'America

mirko bisazzaOggi parliamo con Mirko Bisazza, milanese, espatriato a Miami, città in cui si occupa di immobiliare. Un giovane professionista che, lasciata l’Italia, a Miami si è costruito una solida carriera. Ma come è arrivato in Florida e perché? È lui stesso a raccontarcelo. “Sono laureato in scienze politiche a Milano – ci dice – e poi ho cominciato a lavorare per una multinazionale americana che operava nel settore dell’elettronica. Ho fatto tutta la gavetta fino ad arrivare ad essere area sales manager nel 2007. Ad un certo punto ho deciso che volevo cambiare completamente vita; e questo nonostante fossi decisamente lanciato nella mia carriera e non avessi, dunque, particolari motivi di scontento. Volevo fare qualcosa per conto mio. Questo mi ha portato – continua Mirko – ad avvicinarmi al mondo dell’immobiliare. Ho fatto un corso per prendere la licenza. Così ho dato le dimissioni dal precedente posto di lavoro e, nel 2008, ho aperto un’agenzia con Remax. Remax è un franchising immobiliare canadese e questo mi ha dato la possibilità di avvicinarmi al mercato americano. Nel 2008 però avevo capito che le cose stavano cambiando. Così ho chiuso l’agenzia e mi sono affacciato sul mercato americano appoggiandomi ad un’agenzia indipendente di un broker italiano per poi passare ad un’altra agenzia indipendente di un broker americano. Erano gli anni della grande crisi immobiliare americana. Miami è una città che è stata molto colpita da questa crisi. Mi è servito per capire come si muovevano le cose. Nel 2009 ho venduto il mio appartamento a Milano e con i soldi ricavati ho comprato qui negli USA. La mia carriera è dunque cominciata come piccolo investitore. Così ho cominciato a venire a Miami con una certa frequenza. Poi ho potuto fare un visto come investitore per sondare il terreno stando qua. Nel 2010 sono venuto con mia moglie e ci sono restato. Ho cominciato a lavorare con l’ufficio di Realestate come agente immobiliare associato. E così è cominciata la mia carriera, ripartendo da zero. Il primo anno è stato duro ma questo è un paese che sa ripagare chi si impegna.”

Veniamo al mercato immobiliare a Miami, argomento che Mirko conosce molto bene. “Miami è una città il cui mercato immobiliare è molto florido. Ed è stato sempre così, anche nei momenti peggiori per il mercato – ci racconta Mirko – e i momenti peggiori sono stati quelli in cui, neanche tanto paradossalmente, sono arrivati in massa gli investitori stranieri. Questo perché i prezzi erano decisamente convenienti. Ora le cose stanno cambiando, i prezzi stanno salendo e si sta tornando verso i livelli pre-crisi. La crescita è continua e non si sa quali saranno gli sviluppi ulteriori. Al momento moltissimi sono gli investitori francesi e molti anche i brasiliani. Italiani ce ne sono un po’ meno perché le condizioni di mercato sono cambiate. Ma ciò che è certo è che il mercato immobiliare di Miami è in continuo movimento. È un ambiente favorevole agli investimenti.”

Mirko ci racconta di come il boom degli affari immobiliari sia cominciato proprio dalla crisi; momento in cui le banche erano nella necessità di rimettere sul mercato gli immobili i cui acquirenti non potevano più pagare il mutuo. “Guarda, ti devo dire – continua Mirko – che il primo a comprare dalle banche sono stato proprio io. Nel momento del crollo le banche avevano in mano molti immobili. Per questo la banca imponeva a chi non poteva pagare il mutuo di rivendere l’immobile. E questo ha consentito a molti di comprare case a condizioni estremamente vantaggiose. Chi voleva comprare faceva delle offerte che, tendenzialmente, erano molto basse; ma le banche, pur di riprendere un po’ di soldi, di solito le accettava.”

Ma adesso conviene comprare per rivendere? È la domanda che può farsi un potenziale acquirente di immobili a Miami. Anche in questo caso la risposta di Mirko è molto chiara: “In questo momento comprare per rivendere subito non ha molto senso. Non ha senso perché, attualmente il guadagno sarebbe irrisorio. Devi infatti considerare – continua Mirko – che quando compri non paghi commissioni all’agente. Ciò che si paga sono solo i costi di rogito che ammontano, più o meno, all’1% di vendita dell’immobile. Invece, nel momento in cui si vende bisogna pagare le commissioni che sono attorno al 6%, più i costi dell’avvocato che qui fa da intermediario unico, poi le tasse. Quindi si rischia di rivendere senza guadagno. Non è questo il momento per pensare di fare questo tipo di operazione. Perché ora le case si vendono a prezzo di mercato, e questo lo sanno molto bene anche le banche. E oggi è il mercato che decide, non più il default dei mutui. Oggi il mercato è fatto di persone che decidono liberamente di vendere, non più per necessità. Quindi, siccome si compra a prezzo di mercato non si può pensare di farlo oggi per rivendere subito, domani, e guadagnarci chissà che. Sostanzialmente ti dico che oggi conviene comprare per mantenere, per mettere a reddito affittando l’immobile.”

Affrontiamo con Mirko l’aspetto della rendita. “Ecco – ci dice – le rendite non sono da capogiro, questo è bene spiegarlo. Oggi si attestano tra il 3% e il 5% netti. Non mi concentrerei su questo punto. Ciò che mi preme far capire è che chi acquista a Miami deve essere consapevole di dove sta acquistando. Sta acquistando in un luogo in cui il mercato è in evoluzione, con soldi che arrivano da tutto il mondo. Un luogo in cui il turismo è a livelli quasi da record e questo porta capitali e movimento, oltre a veloci cambiamenti. Giusto per spiegare quanto sia facile affittare una casa a Miami. Un’altra cosa da prendere in considerazione per capire quanto possa essere lungimirante comprare casa qui, è la politica di investimenti strutturali che il comune di Miami sta attuando. Si tratta di cose che non faranno altro che dare valore aggiunto alla città. E questo si avverte anche in alcune dinamiche commerciali come, per esempio, il fatto che oggi si acquisti moltissimo sulla carta. E questo è indice di fiducia.”

Si tratta, oggi, di un mercato più solido, ci dice Mirko, per un motivo fondamentale: “Oggi chi investe è chi sa di poterlo fare. Non come negli anni della crisi in cui ci si comprava una casa senza alcuna garanzia di poterselo permettere. Oggi girano soldi veri, tanto è vero che la maggior parte delle transazioni avvengono cash. Anche perché le banche danno con maggiore cautela i mutui; fanno controlli e analisi molto più accurate del semplice accertamento che il cliente possa rientrare dal mutuo. E questo rende il mercato molto ma molto più solido. Quello che ci tengo a sottolineare dunque, è che se si decide di comprare qui bisogna farlo con un’ottica diversa; non tanto quella del guadagno immediato ma quella di investire in un mercato solido e in una città che sta cambiando moltissimo. Quindi dimenticarsi l’idea del guadagno facile e immediato; anche perché a Miami le spese fisse, cioè quelle condominiali per intenderci, sono decisamente importanti, insieme alle tasse di proprietà.”

Parliamo di tasse. E qui Mirko ci tiene ad essere molto preciso: “Le tasse cambiano tutti gli anni. Sono calcolate in base agli aggiornamenti che, ogni anno, il catasto porta agli estimi. Sulla base di quelli vengono fatti dei calcoli per stabilire le tasse di proprietà. Considera però che le tasse di proprietà sono composte da molte voci: servono infatti per pagare le scuole, le infrastrutture e i servizi. Quindi chi ha una casa quando paga le tasse sa sempre molto bene dove e in che percentuale vanno i soldi che tira fuori. Difficile dare una percentuale esatta di queste tasse; possiamo parlare di una cifra che sta tra il 2% e il 3% di quello che il comune di Miami assegna, come valore di mercato, ogni anno all’immobile. Quindi non stiamo parlando del 2 o 3% del valore di acquisto. Considera poi che questi calcoli il comune li fa ogni anno, mentre il mercato si muove molto più velocemente. Quindi è un discorso un po’ complesso.”

In definitiva ciò che ci dice Mirko è che se si decide di investire nell’immobiliare a Miami, la cosa più importante da prendere in considerazione non è tanto il discorso della rendita immediata ma quello del contesto in cui si sta comprando. E  Miami oggi è un contesto solido, dinamico ed effervescente.

Se volete contattare Mirko potete farlo tramite il suo sito  www.bisazzarealestate.com

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